Поиск протечек паркинга. Как найти причины протечек подземного паркинга без вскрытия благоустройства

Где надо вскрывать и ремонтировать? Как составить смету на ремонт, если не понятна причина?  Кто виноват: гидроизоляция, благоустройство, инженерия, фасады?

Подземный паркинг протекает, с потолка и по стенам на машины капает вода, металл ржавеет, собственники машиномест подают в суд, бетон разрушается. Эта проблема появляется в паркингах с благоустроенным двором, с газоном, тротуарами, заасфальтированной проезжей частью, детской площадкой с резиновым покрытием, вентиляционными шахтами, опорами освещения, ограждениями парапетов и другими элементами благоустройства. И если места вытекания на потолке видны, то где вода затекает — совсем не понятно. В чём причина? Как ремонтировать? Где вскрывать? Как найти причины протечек?

При появлении протечек на многослойной эксплуатируемой кровле очевидных мест затекания не видно. Только снизу капает. Слой гидроизоляции расположен под верхними защитными слоями (плитка, газон, посыпка, асфальт). Найти места затекания без демонтажа всех слоёв до гидроизоляции не получается без разборки значительной по площади части благоустройства двора. Ремонт «вслепую» приводит к большому объёму демонтажных работ и увеличению стоимости ремонта гидроизоляции, что сопоставимо с капремонтом.

В новом жилом комплексе после устройства гидроизоляции перекрытия паркинга сделали проверку водой — налили воду и держали бассейн сутки. Протечек не было. Сделали благоустройство — с потолка в паркинге потекло.

В существующем жилом комплексе появились протечки над машиноместами. Причина не понятна.

Три метода устранения протечек паркинга, которые делают в первую очередь, но протечки продолжаются

Что сделали в паркинге для устранения протечек и почему это не помогло. Посмотрите 3 шага, которые делают для устранения протечек.

Решение 1: Установили оцинкованные корыта на потолке под протечками. Воду отвели трубками в дренаж или на пол.

Результат: на машину временно перестало капать, но потолок всё больше намокает, на полу лужи, собственник машиноместа жалуется на грязь, подтёки на машине, коррозию машины из-за сырости.

Вывод: корыта над машиноместом — временное аварийное решение проблемы протечек. Причину протечек не устраняет.

Решение 2. Выполнили ремонт потолка и стен паркинга проникающими составами. В паркинге сделали инъектирование стен и потолков. Местами заполнили швы мастикой. 

Результат: вода в некоторых местах перестала вытекать. Но прошёл один месяц, и вода накопилась на перекрытии и потекла рядом, потому что не была решена главная проблема — вы найдена и не устранена причина протечек.

Вывод: герметизация трещин и инъектирование потолка паркинга временно остановили протечки.

Решение 3: выполнили вскрытие благоустройства двора и сделали полную замену всей гидроизоляции перекрытия паркинга. В составе работ выполнено: 

• демонтаж асфальтированного покрытия, газонов, тротуаров, покрытия входных групп в подъезды;
• подготовка основания, заделка трещин в бетоне;
• монтаж новой гидроизоляции, промазка узлов примыкания, кабельно-трубных проходок, стоек парапетов и других элементов;
• восстановление благоустройства (песок, плитка, грунт, газоны, тротуар, входы в подъезды и паркинг, окрытие парапетов).
• детская площадка не осталась без изменений (цитата: «потому что итак дорого всё стоило»).

Результат: ещё больше протечек устранено, но не все. Бюджет такого ремонта измеряется в миллионах. Возможно, вы уже имеете на руках коммерческие предложения на 10-30 млн. рублей за полный ремонт.

Вывод: замена гидроизоляции перекрытия — очень хороший вариант устранения протечек паркинга, если работы выполнены качественно с проработкой узлов, но очень дорогой. Особенно, если вы видите, как протечки продолжаются во время ремонта, и по окончании ремонта.

А почему? Потому что не сделано главное — перед проведение ремонта не нашли причину протечек!

Перед ремонтом гидроизоляции паркинга следует найти причины протечек. Поиск протечек паркинга поможет проанализировать ситуацию, проверить гидроизоляцию паркинга, элементы перекрытия паркинга, благоустройства двора и найти причины протечек.

Это сложный процесс, точность которого может быть не высокой, так как гидроизоляция находится на глубине 500 — 1500 мм,  будет указана точка затекания воды, или место вскрытия, или область вскрытия и ремонта. Также, обследование может установить , является ли гидроизоляция причиной протечек, или фасады, или окна, или инженерные сети…

Подготовка к обследованию для поиска причин протечек паркинга

Перед началом работ мы проводим глубокий анализ состояния объекта. Для знакомства с объектом мы запрашиваем исходные данные: фото протечек, фото предполагаемого места обследования на перекрытии паркинга, изучаем план протечек, которые служба эксплуатации отмечает на плане (точки на плане, где капает с потолка), сопоставляем чертежи благоустройства, разуклонки гидроизоляции и мест вытекания. Для получения качественного результата желательно увидеть фотографии процесса строительства паркинга, устройства гидроизоляции, примыкания к фасадам, монтаж инженерных сетей. Все эти данные мы запрашиваем у службы эксплуатации. Чем больше данных, тем точнее  будет составлена Программы работ.

На этом этапе можно получить коммерческое предложение на поиск протечек паркинга.

Пример одного из вариантов Программы работ по поиску протечек паркинга:

Методы, которые мы применяем для поиска протечек паркинга

Вскрытие покрытия паркинга во время обследования не требуется! Поиск протечек паркинга выполняется неразрушающим методом поиска протечек ЭЛЛИК, который включает поэтапное методичное исследование гидроизоляционного слоя и отдельных элементов пирога многослойной кровли. Почти все паркинги выполнены по индивидуальным проектам и разными строительными организациями, поэтому отличаются по составу кровли, по  материалам, по чередованию слоёв, поэтому к каждому паркингу мы подходим индивидуально.

Как уже сказано выше — мы стараемся проводить обследование неразрушающими методами, без вскрытия. Поиск протечек паркинга и эксплуатируемой кровли выполняется неразрушающим методом поиска протечек ЭЛЛИК, который включает поэтапное методичное исследование гидроизоляционного слоя и отдельных элементов пирога многослойной кровли. Почти все паркинги выполнены по индивидуальным проектам и разными строительными организациями, поэтому отличаются по составу кровли, по  материалам, по чередованию слоёв, поэтому к каждому паркингу мы подходим индивидуально.

1. Аналитика: изучаем имеющуюся проектную и исполнительную документация, фото хода строительства, узлы, проходки инженерных сетей.
2. Выполняем гидростатическое испытание ливневых воронок на наличие протечек, осматриваем видео-диагностикой стыки изнутри, проверяем воронку от прижимного фланца до раструба под перекрытием.
3. Выполняем испытание горизонтальной гидроизоляции проливом и электрическими методами.
4. Выполняем тепловизионный контроль на протяжении всего процесса обследования.
5. Проверяем кабельные и трубные проходки через стены и перекрытие специальными методами поиска протечек.
6. Проверяем примыкание гидроизоляции к стенам, парапетам и оборудованию.
7. Проверяем газоны электрическим и маркерным методом.
8. Проверяем окрытие парапетов визуально и инструментальным методом.
9. Проверяем стойки ограждения.
10. Проверяем пандусы.
11. Проверяем вентиляционные шахты.

Все перечисленные участки могут являться причиной протечки в паркинге. Наши методы уже это показали.

Выводы по результатам проверки каждого элемента: каждый этап проверки элементов даёт свою часть ответа на вопрос о причинах протечек. Если потекло во время проверки воронки — осматриваем детально и даём рекомендации по устранению. Если не потекло — данные заносим в Акт обследования и продолжаем обследование кровли по Программе работ, составленной ранее. Каждый следующий шаг зависит от результатов предыдущего испытания. Программа обследования может меняться до достижения результата — проверки элементов и выявления дефектов гидроизоляции.

Почему обязательно строго следовать нашей методике поиска протечек паркинга

1. Если проверять хаотично, результат будет не чистый. Нарушение порядка испытаний не позволит сделать правильные выводы, результат будет не чистый, выводы будут не верны.
2. По проверенным элементам кровли будет понятно — текут они или нет. Если потекло — понятно, что делать.
3. Если не соблюдать порядок — не найти все дефекты. Олни будут перекрывать другие.
4. Методика проверена и позволяет найти причины протечек. Если не искать причины протечек — ремонты будут выполняться вслепую, не результативно.

Какие гарантии, что причины протечек можно найти, ведь никто не мог?

На обследованных паркингах за 7 лет мы наблюдаем следующую ситуацию:

1. Течёт давно, на потолке высолы, разрушается отделка…
2. Что-то уже ремонтировали — не помогло.
3. Кто-то искал протечки, но причину не нашли. Иногда это экспертная компания, но не специализирующаяся на протечках. Делают всё по ГОСТам и СНиПам, но выводы не те.
4. Есть КП на ремонт, но это или опять вслепую, или полный ремонт, но очень дорого.

Какой следующий шаг делает служба эксплуатации / главный инженер / управляющий…?

Или полный ремонт, или воспользоваться шансом — найти причины протечек и, сэкономив до 80% от предполагаемого бюджета, устранить причины протечек и сами протечки.

Это правильное решение. И те, кто заказал обследование, получил ответы на вопросы о причинах протечек многослойного перекрытия паркинга, получил понятные и обоснованные аргументы для принятия решения.

Неправильное решение: что, если не искать протечку?

Вариантов много, вот какие видели мы:

— потолки годами намокают, от воды и перепада температур бетон разрушается, а далее наступает потеря теплозащитных свойств, разрушение бетона;

— собственники машиномест подают в суд;

— приходится делать регулярные ремонты, тратить бюджет, не решая проблему протечек.

Результат обследования

Результатом исследования является Акт обследования перекрытия паркинга с описанием хода работ, фотофиксацией и привязкой места затекания воды на плане кровли. Таким образом, объём работ и стоимость ремонта кровли становятся минимальными, по сравнению с ремонтом всей кровли.

При строительстве кровли иногда принимают участие несколько компаний, поэтому важно понимать, где именно происходит затекание. Особенно, если ещё действует гарантия на работы. По результатам обследования можно понять, где течёт: через проходы инженерных коммуникаций, через гидроизоляцию, по газону, через фасадные конструкции, и кто выполнял эту часть работы.

Вывод: ремонт эксплуатируемой кровли в части устранения протечек, можно выполнить недорого, точечно, без значительных затрат, не «вслепую».

Стоимость комплексного метода поиска протечек ЭЛЛИК рассчитывается для каждой кровли после заполнения опросного листа.

Получить опросный лист можно отправив запрос на почту info@av-garant.ru

Примеры дефектов, выявленных при обследовании эксплуатируемого перекрытия паркинга

Поиск протечек паркинга выполняется неразрушающими методами, поэтому мы просим Заказчиков делиться с нами результатами ремонта, выполняемого по результатам нашего обследования. Особенно интересно увидеть, что там, под слоем тротуарной плитки, песка, ЦСП, полистирола, геотекстиля, керамзита и прочих слоёв пирога кровли.

Протечка в паркинге с многослойным перекрытием с пеноплексом, песком, геотекстилем и гравием. Покрытие смешанное: плитка и газон.

Объект готовится к сдаче, но в паркинге есть несколько протечек. Задача: так как наверху уложены и плитка, и газон, надо найти устранить причину протечки с минимальным ущербом в кратчайшие сроки.

Почему. Не надо. Устранять. Протечку. На потолке. В паркинге! 

При появлении протечек на потолке паркинга Заказчик сначала стал вешать корыта над машинами для отвода воды. Затем погрузился в интернет в поиске компании по ремонту протечек паркинга и нашёл организацию, которая пообещала решить проблему протечек паркинга. Ремонт паркинга выполнен с помощью инъектирования трещин на потолке в местах вытекания воды проникающими в бетон составами. Протечки в этом месте прекратились. Но появились в другом. Работы проведены снова и протечки исчезли, но вода нашла путь и снова потекло.

Как Вы понимаете, закупоривание воды на перекрытии паркинга даёт временный эффект, но проблему протечек не решает. Вода начинает накапливаться под гидроизоляцией на бетонном перекрытии и находит новый путь. Где рванёт, никто не знает.

Прошло 5 месяцев и служба эксплуатации решила не тратиться на ремонт, а найти причины протечек.

Для выявления мест затекания проведены гидростатические испытания воронок, электрические измерения горизонтальной гидроизоляции (через слои покрытия паркинга), проверка парапетов, примыканий к фасадам, пандуса, проходок кабелей уличного освещения через перекрытие, порогов дверей. По результатам исследования выявлены места затекания воды явные, через которые сразу потекла вода, и неявные, которые можно увидеть только после вскрытия.

После устранения выявленных дефектов можно делать ремонт потолка в паркинге.

Протечка на террасе, покрытой гранитной плиткой.

Протечка на потолке актового зала продолжается несколько лет, но определить место ремонта без вскрытия не получается. Все предлагают сделать капитальный ремонт, но бюджет ограничен. Задача — найти места затекания для локального ремонта и устранения протечки в актовом зале.

Фото 1. Эксплуатируемое перекрытие над актовым залом в СПбГУ протекает. Гидроизоляция находится под слоем плитки со стяжкой. Визуальный осмотр ничего не даст. Применяем электрический и жидкостный методы поиска протечек.

Фото 2. Карта дефектов по результатам обследования с привязкой на плане кровли.

Фото 3. По результатам обследования выполнено локальное вскрытие, которое показало разрыв гидроизоляции.
На фото: протекающая эксплуатируемая терраса с плиточным покрытиемФото 1. Эксплуатируемое перекрытие над актовым залом в СПбГУ протекает. Гидроизоляция находится под слоем плитки со стяжкой. Визуальный осмотр ничего не даст. Применяем электрический и жидкостный методы поиска протечек.

Протечка на эксплуатируемой террасе, покрытой гранитной плиткой. 

Протечка продолжается несколько месяцев, но причину протечки найти не  получается. Гидроизоляция расположена под плиткой, стяжкой электрическим греющим кабелем, поэтому демонтаж всего пирога нежелателен. Задача — найти места затекания без демонтажа всей плитки.

Как отправить заявку на поиск протечек паркинга и эксплуатируемой кровли

Отправьте запрос для начала работы:

1. Для знакомства с Вашим объектом, выбора оптимальных методов поиска протечки и расчёта стоимости просим Вас написать запрос на нашу почту: info@av-garant.ru и приложить заполненный Опросный лист.
2. Приложите фото кровли (общий вид для понимания загруженности кровли оборудованием и площадей) и фото места протечки (фото от пола до потолка). Если У Вас есть план этажа с указанием мест протечек, можно приложить и его (указываются места активных протечек).

Стоимость обследования эксплуатируемой кровли и поиска протечек паркинга

Для расчёта стоимости требуется получить больше информации об объекте. Для этого надо заполнить опросный лист и приложить фото перекрытия паркинга и мест протечек в паркинге.

Стоимость поиска протечек паркинга зависит от количества протечек, площади обследуемого участка, насыщенности оборудованием, количества слоёв, расположения объекта. Поэтому перед началом работ следует предоставить точные данные, фотографии, чертежи пирога кровли, информацию о выполненных обследованиях и ремонтных работах. При наличии фотографий процесса работ, фотографий из актов на скрытые работы, поиск дефектов и рекомендации становятся точнее, даже без вскрытия.

Обследование и поиск протечек мы стараемся выполнять неразрушающими методами, без вскрытия. Только после получения результатов испытаний Вы будете знать причину протечки и места локального ремонта.

При подготовке коммерческого предложения мы рассматриваем все возможные методы без привязки только к одному методу. Поэтому Вы получите конечный результат: выявленные причины протечек, а не данные одного прибора. Протечки паркинга относятся к категории «сложных протечек», поэтому здесь применяется комплексный метод.

Платная консультация:

Если Вы готовы самостоятельно разобраться с протечками, у Вас есть специалисты и оборудование, Вы можете воспользоваться услугой «Платная консультация«.

В рамках платной консультации мы совместно проводим анализ протечек, проектной документации, фотографий процесса монтажа, изучение выполненных Вами обследований и ремонтных работ. В результате Вы получаете Программу обследования для выявления причин протечек.

Стоимость консультации — от 30000 рублей. Стоимость консультация с выездом на объект — оговаривается дополнительно.

На практике, во время выездной консультации Заказчик получает информацию о методах поиска протечек на его объекте, о вероятных местах затекания воды и о способах устранения протечки.