Как приблизить срок капитального ремонта и войти в краткосрочный план
В Жилищном комитете в целях объективного и всестороннего рассмотрения документов о техническом состоянии строительных конструкций в многоквартирных домах в Санкт-Петербурге (далее — МКД), представленных администрациями районов Санкт-Петербурга в Жилищный комитет для актуализации региональной программы капитального ремонта общего имущества в МКД созданы специальные отделы, которые рассматривают вопросы включения МКД в Программу, перенос капитального ремонта на ранний срок, отдаление срока капитального ремонта, если ремонт пока не требуется. Для каждого случая существует своя пошаговая инструкция.
Как перенести капитальный ремонт на ранний срок или Включение в краткосрочный план капитального ремонта
Обоснование необходимости переноса срока капитального ремонта на ранний срок или включение в краткосрочный план капитального ремонта многоквартирных домов возможно при соблюдении следующего порядка подачи документов:3 шага для переноса срока капитального ремонта:
Шаг 1: Утвердить на собрании элементы дома (фасады, кровля, системы ХВС, ГВС, ЦО, К1, ЭС), требующие капитального ремонта.
Возможно одновременное рассмотрение нескольких систем. Собрание должно принять решение о проведении капитального ремонта — не менее 2/3 голосов.
Шаг 2: Выполнить техническое обследование силами специализированной организации с разработкой технического заключения и расчётом физического износа по ВСН 53-86(р).
После определения, какие конструкции или системы Вашего дома нуждаются в срочном капитальном ремонте, необходимо выполнить Техническое заключение по результатам обследования строительных конструкций или инженерных систем МКД силами специализированной организации (далее — техническое заключение), которое является обосновывающим документом для внесения изменений в региональную программу капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах в Санкт-Петербурге. Перенос сроков зависит от фактического состояния в %, рассчитываемых по ВСН 53-86(р).
Шаг 3: Подать заявление и комплект документов в в Отдел капитального ремонта Районного Жилищного агентства Вашего района на рассмотрение.
Комплект документов необходимо предоставить в отдел капитального ремонта РЖА или в администрацию района. После проверки комплектности и правильности выполнения комплект передаётся в Жилищный комитет Санкт-Петербурга, где проходит следующую проверку в соответствующих отделах. Организуются выездные комиссии, проверяется подлинность фотографий, соответствие дефектных участков факту, проверяется расчёт физического износа здания по заявленным строительным конструкциям или инженерным системам. После получения положительного заключения документация поступает в Фонд – региональный оператор капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах и идёт подготовка к проведению капитального ремонта.
После утверждения Управляющая компания, ТСЖ, ЖСК получает уведомление от включении в краткосрочный план капитального ремонта.
Почему возникает вопрос о переносе капитального ремонта на ранний срок
Типовые причины:
— дома нет в списке капитального ремонта;
— дом включили в программу капремонта на 2035 год, но кровля (фасады, инженерные системы) требуют ремонта уже сегодня.
— при формировании Программы капитального ремонта внесены не правильные данные о сроке службы, параметрах и физическом износе. Требуется коррекция.
— у дома спецсчёт, надо обосновать необходимость капремонта, чтобы воспользоваться своим счётом.
Очередность проведения капитального ремонта определена в соответствии с Законом Санкт-Петербурга от 04.12.2013 № 690-120 «О капитальном ремонте общего имущества в многоквартирных домах в Санкт-Петербурге» по следующим параметрам:
- Физический износ конструктивных элементов дома или инженерного оборудования;
- Продолжительность эксплуатации (межремонтный срок);
- Аварийное состояние конструкций.
При фактическом обследовании домов выявляются новые дефекты строительных конструкций и инженерных систем, влияющие на их техническое состояние. Если дефектов достаточное количество и их совокупность может привести к аварийным ситуациям, то возможен перенос сроков капитального ремонта. Такой дом может быть включен в краткосрочный план капитального ремонта на ближайшие три года.
Какие виды услуг или работ финансируются за счёт средств Фонда капитального ремонта, сформированного исходя из минимального размера взноса на капитальный ремонт МКД Санкт-Петербурга
За счёт средств Фонда капитального ремонта финансируются следующие виды услуг или работ:
1. Услуги или работы по капитальному ремонту общего имущества в МКД, перечень которых установлен ч.1 ст.166 ЖК РФ:
- капитальный ремонт крыши;
- капитальный ремонт фасадов;
- капитальный ремонт электрооборудования;
- капитальный ремонт системы отопления;
- капитальный ремонт холодного водоснабжения (ХВС);
- капитальный ремонт горячего водоснабжения (ГВС);
- капитальный ремонт системы водоотведения (К1);
- капитальный ремонт подвальных помещений;
- капитальный ремонт или замена лифтового оборудования, лифтовых шахт;
- капитальный ремонт фундамента многоквартирного дома.
2. Замена и (или) восстановление строительных конструкций МКД или элементов таких конструкций, за исключением несущих строительных конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы, и (или) восстановление указанных элементов в связи с опасностью их обрушения, когда основанием для признания МКД аварийным и подлежащим сносу или реконструкции отсутствуют.
3. Разработка и (или) экспертиза проектной документации на проведение капитального ремонта общего имущества в МКД (в случае, если подготовка и (или) экспертиза проектной документации необходима в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности).
4. Ремонт отдельных элементов систем противопожарной защиты со сроком службы более 20 лет (при наличии указанных систем в проекте МКД).
5. Осуществление строительного контроля.
6. Погашение кредитов, займов, полученных и использованных в целях оплаты данных работ, и уплата процентов за пользование этими кредитами, займами.
Расчеты за выполненные работы по техническому обследованию (экспертизе) строительных конструкций и инженерных систем должны осуществляться за счёт фонда текущего ремонта, учтенного годовыми планами общего собрания собственников помещений.
Для выполнения работ по техническому обследованию, требуется наличие выданного саморегулируемой организацией свидетельства о допуске к работам, которые оказывают влияние на безопасность объектов капитального строительства.
Требования к составу и оформлению Технического заключения
Комплект документов представляет собой Техническое заключение по результатам обследования строительных конструкций МКД с расчётом физического износа по ВСН 53-86(р).
К оформлению технических заключений предъявлены следующие требования:
- наличие заверенной копии свидетельства о допуске к выполнению соответствующих работ, выданное саморегулируемой организацией (СРО);
- наличие согласованного с заказчиком технического задания на обследование;
- наличие чертежей конструкций объекта с деталями и обмерами, схем дефектов и повреждений с фиксацией их мест и характера, дефектной ведомости, определение действующих нагрузок и поверочные расчеты несущей способности конструкций, (Примечание: документы содержатся в архиве Дома или в архиве проектной организации).
- наличие фотофиксации повреждений и схем с указанием места привязки выполненной фотофиксации.
- в выводах должно быть отражено определение действительного состояния строительных конструкций, анализ причин дефектов и повреждений, а также рекомендации по устранению аварийности.
Результаты технического обследования сооружений допускается использовать при сроке давности выполнения технического обследования, не превышающем 3 года.
Объём работ по техническому обследованию
Цель 1 : Оценка технического состояния и степени износа строительных конструкций и инженерных систем здания по ВСН 53-86(р) для капитального или текущего ремонта (Включение в краткосрочный план капитального ремонта).
- Визуальное обследование элементов строительных конструкций или элементов инженерных систем с помощью необходимых приборов и инструментов.
- Разработка карты дефектов и их фотофиксация;
- Составление ведомости дефектов;
- Расчёт физического износа по ВСН 53-86(р);
- Выдача технического заключения с выводами о причинах появления дефектов и рекомендациями по их устранению.
Вопросы и ответы:
@ Ст. 44 ЖК: К компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относятся принятие решений о капитальном ремонте общего имущества в многоквартирном доме. Требуется ли прописывать в листе для голосования сроки ремонта, объем работ, стоимость материалов и т.д.?
Ответ: Для накопления средства на капремонт указывать сроки, объёмы, материалы и т.д. не требуется. Достаточно указать, что создается накопительный фонд и стоимость с квадратного метра (или даже просто стоимость с квадратного метра). Если планируется проведение капитального ремонта конкретных строительных конструкций (фасады, кровля) или систем (ЦО, ХВС, ГВС, К, ЭО), то кратко описывается предмет ремонта (например — ремонт кровли) и его стоимость, как общая, так и с квадратного метра, составленная на основании технического обследования и дефектной ведомости.
@ Кто виноват, если во время ожидания капитального ремонта фасадов на машину упал кусок облицовки фасада?
Ответ: Согласно Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме надлежащее содержание общего имущества в зависимости от способа управления многоквартирным домом обеспечивается:
а) собственниками помещений:
- путем заключения договора управления МКД с УК — в соответствии с частью 5 статьи 161 и статьей 162 ЖК РФ;
- путем заключения договора о содержании и ремонте общего имущества с лицами, оказывающими услуги и (или) выполняющими работы (при непосредственном управлении МКД), — в соответствии со ст.164 ЖК РФ;
б) ТСЖ, ЖСК или иным специализированным потребительским кооперативом (при управлении многоквартирным домом):
- путем членства собственников помещений в указанных организациях — в соответствии с разделами V и VI ЖК РФ;
- путем заключения собственниками помещений, не являющимися членами указанных организаций, договоров о содержании и ремонте общего имущества с этими организациями — в соответствии с пунктом 2 статьи 138 ЖК РФ.
Если физический износ общего имущества достиг уровня предельно допустимых характеристик надежности и безопасности и не обеспечивает безопасность жизни и здоровья граждан, сохранность имущества физических или юридических лиц, государственного или муниципального имущества, собственники помещений обязаны немедленно принять меры по устранению выявленных дефектов.
@ Как формируется программа капитального ремонта домов? Можно ли добиться включения нашего дома в программу капремонта на следующий год?
Ответ: Существует два программных документа, которые исполняет фонд капитального ремонта. Первый – это долгосрочная программа капитального ремонта многоквартирных домов, рассчитанная до 2043 года, а второй – краткосрочный план на следующие три года. Первоначально, краткосрочная программа на каждый год формируется на основе данных от управляющих компаний, предоставляющих сведения о техническом состоянии домов. Поэтому, если Вы считаете, что именно в Вашем доме должен пройти капитальный ремонт в следующем году, то необходимо обратиться в Вашу управляющую компанию и получить соответствующее заключение специализированной организации.
@ Как доказать необходимость капитального ремонта и переноса сроков? Достаточно ли фотографий и описания неисправностей или нужна экспертиза?
Ответ: Согласно Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме (п.13) осмотры общего имущества в зависимости от способа управления многоквартирным домом проводятся собственниками помещений, лицами, привлекаемыми собственниками помещений на основании договора для проведения строительно-технической экспертизы, или ответственными лицами, являющимися должностными лицами органов управления ТСЖ, ЖСК или иного специализированного потребительского кооператива (далее — ответственные лица) или управляющей организацией, а при непосредственном управлении многоквартирным домом — лицами, оказывающими услуги и (или) выполняющими работы.
Согласно п.14, результаты осмотра общего имущества оформляются как акт осмотра, который является основанием для принятия собственниками помещений или ответственными лицами решения о соответствии или несоответствии проверяемого общего имущества (элементов общего имущества) требованиям законодательства Российской Федерации, требованиям обеспечения безопасности граждан, а также о мерах (мероприятиях), необходимых для устранения выявленных дефектов (неисправностей, повреждений) (далее — акт осмотра).
Физический износ конструкций, инженерных систем и других объектов общего имущества многоквартирных домов определяется путём их обследования визуальным способом (по внешним признакам износа), инструментальными методами контроля и испытания их в соответствии с требованиями ВСН 57-88(р), “Положение по техническому обследованию жилых зданий”, а количественная оценка физического износа — на основании требований ВСН 53-86(р) “Правила оценки физического износа жилых зданий” и применения соответствующих расчётных формул, таблиц или графиков, приведенных в данных документах. В соответствии с требованиями СП 31-01-2003 , при необходимости, техническое состояние несущих строительных конструкций многоквартирных домов может быть установлено специализированными организациями.
Вывод:
Законом предусмотрена возможность ускорения срока капитального ремонта МКД с включением его в краткосрочную Программу капитального ремонта.
Проконсультироваться по переносу сроков капитального ремонта можно по телефону в Санкт-Петербурге: (812) 309-85-67.
