kapremont_mkd_01

Для определения необходимости проведения капитального ремонта или дальнейшей эксплуатации

требуется  проведение технического обследования и определения степени физического износа 

фасадов, кровли, трубопроводов систем ХВС, ГВС, канализации, отопления. 

Результатом Технического обследования является технический отчёт, который подтвердит

или опровергнет необходимость проведения капитального или текущего ремонта.

Почему возникает вопрос о переносе срока капитального ремонта на более ранний?

Обычно мы слышим два вопроса:

“Наш дом включили в программу капремонта на 2025 год, но кровля (фасады,системы) требуют ремонта уже сегодня! Как перенести срок капитального ремонта на более ранний срок?

“Нас включили в программу по ремонту кровли на 2017 год, но мы отремонтировали её за свой счёт в прошлом году! Как нам перенести срок на более поздний?

Очередность проведения капитального ремонта определена в соответствии с Законом Санкт-Петербурга от 04.12.2013 № 690-120 «О капитальном ремонте общего имущества в многоквартирных домах в Санкт-Петербурге» по следующим параметрам:

  1. Физический износ конструктивных элементов дома или инженерного оборудования;
  2. Продолжительность эксплуатации (межремонтный срок);
  3. Аварийное состояние конструкций.

При фактическом обследовании домов выявляются новые дефекты строительных конструкций и инженерных систем, влияющие на их техническое состояние. Если дефектов достаточное количество и их совокупность может привести к аварийным ситуациям, то возможен перенос сроков капитального ремонта. Такой дом может быть включен в краткосрочную программу капитального ремонта на текущий год.

Основание для пересмотра сроков капремонта.

Основанием для пересмотра сроков является техническое обследование с обоснованием аварийного состояния строительных конструкций или инженерных систем. При выявлении аварийности отдельных элементов и на основании решения общего собрания собственников, дом может быть включен в краткосрочный план реализации региональной программы с пересмотром сроков на более ранние. Региональная программа капитального ремонта подлежит актуализации не реже чем один раз в год.

Таким образом, Жилищным кодексом предусмотрена возможность переноса срока капитального ремонта дома на более ранний.

Какие виды услуг или работ финансируются за счёт средств фонда капитального ремонта, сформированного исходя из минимального размера взноса на капитальный ремонт МКД  Санкт-Петербурга?

Статья_10_краткосрочный план

Виды работ по капремонту МКД, финансируемые за счёт средств фонда капитального ремонта

За счёт средств фонда капитального ремонта, сформированного исходя из минимального размера взноса на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, финансируются следующие виды услуг или работ:
1. Услуги или работы по капитальному ремонту общего имущества в МКД, перечень которых установлен ч.1 ст.166 ЖК РФ:

  • ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения;
  • ремонт или замену лифтового оборудования, признанного непригодным для эксплуатации, ремонт лифтовых шахт;
  • ремонт крыши;
  • ремонт подвальных помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме;
  • ремонт фасадов;
  • ремонт фундамента многоквартирного дома.

2. Замена и (или) восстановление строительных конструкций МКД или элементов таких конструкций, за исключением несущих строительных конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы, и (или) восстановление указанных элементов в связи с опасностью их обрушения, когда основанием для признания МКД аварийным и подлежащим сносу или реконструкции отсутствуют.
3. Разработка и (или) экспертиза проектной документации на проведение капитального ремонта общего имущества в МКД (в случае, если подготовка и (или) экспертиза проектной документации необходима в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности).
4. Ремонт отдельных элементов систем противопожарной защиты со сроком службы более 20 лет (при наличии указанных систем в проекте МКД).
5. Осуществление строительного контроля.
6. Погашение кредитов, займов, полученных и использованных в целях оплаты данных работ, и уплата процентов за пользование этими кредитами, займами.

Расчеты за выполненные работы по техническому обследованию (экспертизестроительных конструкций и инженерных систем должны осуществляться за счёт фонда текущего ремонта, учтенного годовыми планами общего собрания собственников помещений.
Для выполнения работ по техническому обследованию, требуется наличие выданного саморегулируемой организацией свидетельства о допуске к работам, которые оказывают влияние на безопасность объектов капитального строительства.


Состав технического обследования (строительной экспертизы) МКД.

Давайте определимся с целью обследования, ведь от этого зависит объём работ по техническому обследованию.

Цель 1 : Оценка технического состояния и степени износа строительных конструкций и инженерных систем здания для капитального или текущего ремонта (Включение в план капитального ремонта для предоставления в Фонд-региональный оператор).

  • Визуальное обследование элементов строительных конструкций или элементов инженерных систем с помощью необходимых приборов и инструментов.
  • Разработка карты дефектов и их фотофиксация;
  • Составление ведомости дефектов для расчёта сметы на ремонт;
  • Расчёт физического и морального износа;
  • Выдача технического заключения с выводами о причинах появления дефектов и рекомендациями по их устранению.

Цель 2 : Проведение реконструкции, модернизации,перепланировки или надстройки.

  • Визуальное обследование элементов строительных конструкций или элементов инженерных систем с помощью необходимых приборов и инструментов.
  • Разработка карты дефектов и их фотофиксация;
  • Оценка физического и морального износа;
  • Выполнение контрольных вскрытий (отшурфовка) по согласованной Программе
  • Отбор и лабораторные исследования образцов.
  • Составление заключения о техническом состоянии строительных конструкций с разработкой рекомендаций о дальнейшей безаварийной эксплуатации здания и возможности реконструкции,модернизации, перепланировки или надстройки здания.
  • Выдача рекомендаций по усилению строительных конструкций для разработки проектно-сметной документации.

Цель 3 : Разработка проектно-сметной документации на капитальный ремонт и реконструкцию:

  • проведение технического обследования, определение физического и морального износа объектов проектирования;
  • составление проектно-сметной документации для всех проектных решений по перепланировке,функциональному переназначению помещений, замене конструкций, инженерных систем или устройству их вновь, благоустройству территорий и другим аналогичным работам;
  • технико-экономическое обоснование капитального ремонта и реконструкции;
  • разработку проекта организации капитального ремонта и реконструкции и проекта производства работ, который разрабатывается подрядной организацией.

Утверждение и переутверждение проектно-сметной документации на капитальный ремонт и реконструкцию должно осуществляться владельцем.


 3 шага для переноса срока капитального ремонта:

Обоснование необходимости капремонта выполняется через техническое обследование с оценкой физического износа:

Шаг 1: Утвердить на собрании элементы дома (фасады, кровля, системы ХВС, ГВС, К1, ЭС), требующие капитального ремонта.

Шаг 2: Сделать техническое обследование с оценкой физического износа.

Шаг 3: Подать заявление и техническое заключение в Фонд-Региональный оператор на рассмотрение.

Stat_10_kapremont_plan2

Вопросы и ответы:

Ст. 44 ЖК: К компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относятся принятие решений о капитальном ремонте общего имущества в многоквартирном домеТребуется ли прописывать в листе для голосования сроки ремонта, объем работ, стоимость материалов и т.д.?

Ответ: Для накопления средства на капремонт указывать сроки, объёмы, материалы и т.д. не требуетсяДостаточно указать, что создается накопительный фонд и стоимость с квадратного метра (или даже просто стоимость с квадратного метра).  Если планируется проведение капитального ремонта конкретных строительных конструкций (фасады, кровля) или систем (ЦО, ХВС, ГВС, К, ЭО), то кратко описывается предмет ремонта (напримерремонт кровли) и его стоимость, как общая, так и с квадратного метра, составленная на основании технического обследования и дефектной ведомости.

Кто виноват, если во время ожидания капитального ремонта фасадов на машину упал кусок облицовки фасада?
Ответ: Согласно Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме надлежащее содержание общего имущества в зависимости от способа управления многоквартирным домом обеспечивается:
а) собственниками помещений:

  • путем заключения договора управления МКД с УК — в соответствии с частью 5 статьи 161 и статьей 162 ЖК РФ;
  • путем заключения договора о содержании и ремонте общего имущества с лицами, оказывающими услуги и (или) выполняющими работы (при непосредственном управлении МКД), — в соответствии со ст.164 ЖК РФ;

б) ТСЖ, ЖСК или иным специализированным потребительским кооперативом (при управлении многоквартирным домом):

  • путем членства собственников помещений в указанных организациях  —  в соответствии  с разделами V и VI ЖК РФ;
  • путем заключения собственниками помещений, не являющимися членами указанных организаций, договоров о содержании и ремонте общего имущества с этими организациями — в соответствии с пунктом 2 статьи 138 ЖК РФ.

Если физический износ общего имущества достиг уровня предельно допустимых характеристик надежности и безопасности и не обеспечивает безопасность жизни и здоровья граждан, сохранность имущества физических или юридических лиц, государственного или муниципального имущества,собственники помещений обязаны немедленно принять меры по устранению выявленных дефектов.

Степень виновности будет устанавливаться в суде. Таким образом, первостепенная ответственность лежит на председателе или управляющем, но если были предприняты необходимые меры по устранению опасности, а пострадавшая сторона нарушила правила парковки, поставив машину в неположенном месте, то возможно иное решение.

@  Как формируется программа капитального ремонта домов? Можно ли добиться включения нашего дома в программу капремонта на следующий год?
Ответ: Существует два программных документа, которые исполняет фонд капитального ремонта. Первый – это долгосрочная программа капитального ремонта многоквартирных домов, рассчитанная до 2043 года, а второйкраткосрочная программа (план) на текущий год, т.е. на 2015. Первоначально, краткосрочная программа на каждый год формируется на основе данных от управляющие компаний,предоставляющих сведения о техническом состоянии домов. Поэтому, если Вы считаете, что именно в Вашем доме должен пройти капитальный ремонт в следующем году, то необходимо обратиться в Вашу управляющую компанию и получить соответствующее заключение специализированной организации.

Как доказать необходимость капитального ремонта и переноса сроков? Достаточно ли фотографий и описания неисправностей или нужна экспертиза
Ответ: Согласно Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме (п.13) осмотры общего имущества в зависимости от способа управления многоквартирным домом проводятся собственниками помещений, лицами, привлекаемыми собственниками помещений на основании договора для проведения строительно-технической экспертизы, или ответственными лицами, являющимися должностными лицами органов управления ТСЖ, ЖСК или иного специализированного потребительского кооператива (далееответственные лица) или управляющей организацией, а при непосредственном управлении многоквартирным домомлицами, оказывающими услуги и (или) выполняющими работы.

Согласно п.14, результаты осмотра общего имущества оформляются как акт осмотра, который является основанием для принятия собственниками помещений или ответственными лицами решения о соответствии или несоответствии проверяемого общего имущества (элементов общего имущества) требованиям законодательства Российской Федерации, требованиям обеспечения безопасности граждан, а также о мерах (мероприятиях), необходимых для устранения выявленных дефектов (неисправностей, повреждений) (далее — акт осмотра).

Физический износ конструкций,инженерных систем и других объектов общего имущества многоквартирных домов определяется путём их обследования визуальным способом (по внешним признакам износа), инструментальными методами контроля и испытания их в соответствии с требованиями ВСН 57-88(р), “Положение по техническому обследованию жилых зданий”, а количественная оценка физического износана основании требований ВСН 53-86(р) “Правила оценки физического износа жилых зданий” и применения соответствующих расчётных формул, таблиц или графиков, приведенных в данных документах. В соответствии с требованиями СП 31-01-2003 , при необходимости, техническое состояние несущих строительных конструкций многоквартирных домов может быть установлено специализированными организациями.

Вывод:

Законом предусмотрена возможность ускорения срока капитального ремонта МКД с включением его в краткосрочную Программу капитального ремонта.

 

Проконсультироваться по техническому обследованию можно по телефону в Санкт-Петербурге: (812) 309-85-67.

Расскажите об этом друзьямShare on VKShare on FacebookShare on Google+Pin on PinterestTweet about this on TwitterShare on TumblrShare on LinkedIn